FERIENHOTELS IM FOKUS

Von Madeleine Groß und Christoph Eichbaum

Schon seit vielen Jahren befassen sich Investoren mit dem Thema der Ferienimmobilien, aber großvolumige Investitionen blieben bisher aus oder beschränkten sich auf sehr wenige Marktteilnehmer. Ein wichtiger Grund hierfür ist, dass die Landschaft der Hotels überwiegend durch familiengeführte Betriebe geprägt ist. Aber die Branche hat sich zunehmend professionalisiert. Auf der einen Seite wird manch ein familiengeführtes Hotel mit anstehendem Generationswechsel aufgegeben. Auf der anderen Seite werden etablierte Marktteilnehmer, oft in Verbund mit einer (lokalen) Hotelkette, expandieren oder Betreiber aus der Stadthotellerie in die Ferienregionen drängen.

Im Zuge dieser Entwicklung sehen wir gerade für erdgebundene Destinationen einen kompetitiven Vorteil: Die Saison verlängert, bzw. verlagert sich: In den Alpen in den Sommer hinein - und an der See werden die Hotels auch in den graueren Monaten deutlich häufiger besucht als in der Vergangenheit. Dabei reicht es jedoch nicht, ausschließlich auf eine gute Lage zu setzen. Voraussetzung für eine Wettbewerbsfähigkeit auch in der Nebensaison, ist ein entsprechender Angebotsmix an Wellness, Spa, Kulinarik und modernen Konferenzflächen.

Entwicklung der Übernachtungszahlen in Schleswig-Holstein und Hamburg 2019 bis 2022 (aufl.)

Stadthotellerie vs. Resort Hotellerie (Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein)

Infobox zur Grafik:

Die abgebildete Grafik zeigt zwei wichtige Trends zur Krisenresilienz von Ferienhotels:

(I) Die Übernachtungszahlen haben sich nach Einbruch der Nachfrage im März/ April 2020 in Schleswig-Holstein schneller erholt als in der Hansestadt Hamburg.

(II) Die hohe Nachfrage in den Jahren 2020 und 2021 hat dazu geführt, dass sich die Saison bis in den Oktober hinein verlängert hat.

Ferienhotels haben eine hohe Krisenresilienz gezeigt und sind damit in der Gunst der Anleger gestiegen. Durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie sowie geopolitische Unsicherheiten bevorzugen die Menschen nun verstärkt sichere Reisegebiete in erdgebundenen Destinationen.

Etablierte Destination oder Newcomer? An Nord- und Ostsee hat in den vergangenen Jahren eine wichtige Transformation von traditionellen hin zu neuen, modernen Ferienstandorten (z.B. Heiligenhafen, Büsum, Lübecker Bucht) stattgefunden. Innovative Hotelkonzepte wie zum Beispiel die der Heimathafen Hotels (Beachmotel, Bretterbude) haben nicht nur das Gäste-, sondern auch das Investoreninteresse insbesondere für großvolumige Projekte gesteigert. Aber auch die etablierten Destinationen entwickeln sich weiter und erfinden sich neu. Auf Sylt zum Beispiel wird die politisch initiierte Begrenzung von neuen Ferienwohnungen die Modernisierung und Weiterentwicklung der Hotelangebote in den nächsten Jahren vorantreiben.

In den Alpen findet derweil ein ganz anderer Transformationsprozess statt, der nicht zuletzt durch den Klimawandel ausgelöst wurde. Durch die steigende Schneeunsicherheit entwickeln sich die klassischen Winterdestinationen durch ein attraktives Sommerangebot (Wandern, Biken, Wellness) hin zu Ganzjahresdestinationen. Gleichzeitig ist die Betreiberlandschaft nach wie vor kleinteilig und eigentümergeführt, große investmentfähige Ferienhotels sind derzeit noch in der Minderzahl. Aber auch hier zeigen sich durch neue Konzepte und Betreiber ähnliche Tendenzen wie an Nord- und Ostsee.

Wie nachhaltig können Ferienhotels überhaupt sein? Beheizter Innen- und Außenpool und diverse Saunen –neben energieintensiven Bereichen gibt es oft weitere Nachhaltigkeitsdefizite, wie z.B. naturnahe Lagen mit Einflussnahme auf die Ökosysteme oder Anreisen per Flugzeug. Mit einem Anteil von 1% der globalen CO2-Emissionen (UN, 2018) müssen auch Hotels ihren Beitrag leisten. Insbesondere verbrauchsintensive Ferienhotels sind hier in der Pflicht.

Doch wo liegen die größten Hebel? Erste, schnell umzusetzende Maßnahmen könnten u.a. eine Optimierung der Wärmedämmung, Gebäudeleittechnik, Absenkung der Raum- und Wassertemperaturen oder eine ressourcensparende Ausstattung (wassersparende Badausstattung, LEDs, etc.) sein. Entscheidend ist jedoch, zunächst mithilfe eines eng getakteten Energiemonitorings ein Verständnis über die aktuellen Verbräuche zu gewinnen. Nur so können mögliche Schwachstellen und Optimierungspotenziale identifiziert werden. Neben der Optimierung der Energieeffizienz ist zudem der Ausbau erneuerbarer Energien ausschlaggebend. Da Resort Hotels oftmals über viel Fläche verfügen, bietet sich häufig der eigene Bau von Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien an. In Bergregionen bietet sich oft die Nutzung von Wasserkraft an, während in Regionen mit viel Sonneneinstrahlung die Installation von Solar- oder Photovoltaikanlagen sinnhaft ist.

Madeleine Groß ist Gruppenleiterin Investment Hospitality Management für die D-A-CH-Region bei Union Investment Real Estate

Christoph Eichbaum ist Senior Investment Manager Hospitality bei Union Investment Real Estate.

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